لعدم امكان إعادته، وأخرى لا تفوت كلية لامكان الإعادة، وما يمكن فيه الإعادة، تارة يمكن بسرعة بحيث لا تفوت المنفعة في شي ء من المدة عرفا، وأخرى مع فواتها في بعض المدة ثم ما يمكن إعادته تارة يعيده المؤجر وأخرى لا يعيده مع إمكانها وتمكنه منها.
فنقول: أما ما لا يمكن فيه الإعادة كلية فمقتضى قاعدة التلف قبل القبض انفساخ العقد على المشهور وبطلانه على التحقيق، لعدم امكان المنفعة المقصودة في هذه المدة واقعا، فلا يعقل تقدير وجودها بوجود الحيثية القائمة بالعين، فحيث لا منفعة لا ملك ليملك، لا أنها تملك وينفسخ العقد.
وأما ما يمكن فيه الإعادة بسرعة، فحيث لا فوات لتلك الحيثية المصححة لتقدير الوجود عرفا فلا موجب للانفساخ، حيث لا تلف لطرف المعاوضة عرفا، كما لا موجب للخيار أصلا. فميزان الانفساخ أو البطلان عدم امكان الإعادة، وميزان عدمهما رأسا عدم فوات المنفعة في شئ من المدة عرفا. ومنه تبين الفرق بين العين والمنفعة في البيع والإجارة، حيث لا عود للعين بعد تلفها الحقيقي. فبمجرد التلف ينفسخ العقد، بخلاف المنفعة، فإن الطرف للمعاوضة هي النفعة لا العين، حتى يتوهم أنه بمجرد الانهدام ينفسخ العقد. وإعادة البناء لا توجب عود العقد.
وأما ما يمكن فيه الإعادة لكنه بمرور زمان معتد به. فبالإضافة إلى الزمان الذي لا بد من مروره ينفسخ العقد بالنسبة إلى منفعة المسكن في هذا الزمان، وبالإضافة إلى ما بعده مما هو زمان الامكان لا ينفسخ أعاد المؤجر أم لم يعد، لامكان تقدير وجود المنفعة بامكان إعادة البناء الذي تقوم به تلك الحيثية المصححة لاستيفاء المنفعة، وأما ما أمكنت إعادته وأهملها المؤجر فيجوز للمستأجر إلزام المؤجر بالإعادة، لأن المفروض إنه مالك للمنفعة المقدرة الوجود وتسليمها الواجب الذي يلزم به حدوثا بتسليم العين وبقاء بإعادة البناء، ومع الامتناع وعدم إمكان الاجبار له خيار الامتناع عن التسليم، لقاعدة نفي الضرر. هذا بالنسبة إلى المنفعة الممكنة الاستيفاء بإعادة البناء.